Służebność drogi koniecznej - prawa i obowiązki z nią związane
Każda nieruchomość powinna być połączona z drogą główną i umożliwiać swobodny do niej dostęp. Nierzadko się jednak zdarza, że nieruchomość, którą nabyliśmy lub której jesteśmy właścicielami ma utrudniony dostęp do drogi publicznej lub nie ma go wcale. Wyjść z takiej sytuacji mamy kilka: możemy korzystać z posiadłości sąsiada i czekać aż jego cierpliwość się wyczerpie w związku z notorycznym przechodzeniem i przejeżdżaniem przez jego posesję. Możemy także wykupić odpowiedni pas ziemi umożliwiający nam swobodny dojazd do drogi głównej, co niestety nie zawsze jest możliwe, bądź możemy ustanowić tzw. służebność drogi koniecznej. Zdecydowanie najczęstszą metodą rozwiązania tego problemu jest ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Służebność drogi koniecznej to jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Ma charakter służebności gruntowej, a nie osobistej (wyjątek – ustanowienie drogi na rzecz samoistnego posiadacza), co uprawnia także pozostałe osoby do korzystania z tej drogi poza właścicielem. Jak mówi artykuł 145 kodeksu cywilnego: „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. Z powyższego artykułu wynika, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi określonej nieruchomości.
Możemy żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich w wypadku, gdy:
nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej
nie ma odpowiedniego dostępu do zabudowań gospodarskich
dostęp do zabudowań gospodarskich czy do drogi publicznej jest nieodpowiedni, np. jest niebezpieczny, jak stwierdził Sąd Najwyższy: „dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym”.
Przez pojęcie dostępu rozumiemy możliwość dojazdu, dojścia czy przepędu bydła.
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać:
1. Właściciel lub jeden ze współwłaścicieli nie mający odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
2. Użytkownik wieczysty.
3. Samoistny posiadacz ( samoistnym posiadaczem nie jest: użytkownik, zastawnik, najemca ani dzierżawca, są to posiadacze zależni), lecz w przypadku, kiedy samoistny posiadacz nie jest właścicielem nieruchomości „może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej”( art.146 kodeksu cywilnego).
4. Spółdzielnia produkcyjna „na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu”(art.286 kodeksu cywilnego).
Właściciel i użytkownik wieczysty może ubiegać się ustanowienie służebności na każdo czesnego właściciela nieruchomości tzn., że w razie sprzedaży czy spadku ustanowiona służebność gruntowa zostanie przeniesiona wraz z nieruchomością.
Ustanowienie służebności gruntowej polega na wyznaczeniu przez właściciela nieruchomości obciążonej pasa nieruchomości, który będzie przeznaczony na dojazd do nieruchomości władnącej. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego służebność drogi koniecznej obciąża zawsze całą nieruchomość, a nie tylko jej ułamkową część. Jeżeli spełniamy wszystkie wyżej wymienione przesłanki, to przysługuje nam roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej (roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu). I tak służebność możemy ustanowić poprzez:
1. Umowę stron - do ustanowienia drogi koniecznej poprzez umowę stron dochodzi, gdy właściciel nieruchomości służebnej godzi się na warunki postawione przez właściciela nieruchomości władnącej tzn., że w tym przypadku strony same ustalają sobie warunki, czyli sposób przeprowadzenia drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia (zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego: „właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody”), itd. Umowa ustanawiająca służebność drogi koniecznej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a dokładnie: „forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia” (art.245§2 kodeksu cywilnego), czyli właściciela nieruchomości służebnej. Forma aktu notarialnego daje podstawę do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej. W przypadku, gdy strony umowy nie zamieszczą szczegółowych informacji w umowie to będą miały zastosowanie następujące przepisy:
- art.287 kodeksu cywilnego: „zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych”
- art.288 kodeksu cywilnego: „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”
- art.289§1 kodeksu cywilnego: „w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.”
2. Orzeczenie sądu – jak mówi kodeks cywilny(art.145§2) udajemy się o pomoc do sądu „jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwie, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej”. Postępowanie o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest postępowaniem nieprocesowym i wszczyna się je złożeniem wniosku w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. We wniosku należy umieścić wszystkich uczestników postępowania, czyli wszystkich właścicieli nieruchomości władnącej, wszystkich właścicieli nieruchomości służebnej, odpis księgi wieczystej (jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości). Ponadto wnioskodawca powinien zaproponować wynagrodzenie za ustanowienie służebności (pamiętajmy służebność drogi koniecznej jest odpłatna), a także przebieg i treść służebności. Zadaniem sądu jest przeprowadzenie dowodów z oględzin nieruchomości- sąd musi wyznaczyć tak drogę, aby w jak najmniejszym stopniu obciążała ona grunty, przez które ma przechodzić.
3. Decyzję administracyjną, a dokładnie decyzję wywłaszczeniową. Służebność drogi koniecznej może powstać na podstawie takie decyzji w sytuacji, gdy: „zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnością, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich na skutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości”(art.120 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
4. Zasiedzenie - „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”(art.292 kodeksu cywilnego). Jak wynika z przytoczonego artykułu, przesłankami koniecznymi do zasiedzenia służebności są:
- samoistne posiadanie,
- upływ czasu w przypadku posiadacza w dobrej wierze jest to 20 lat, a w złej wierze 30 lat,
- korzystanie z widocznego i trwałego urządzenie, chodzi o to, ażeby grunt został przystosowany, jako droga i tak będzie to utwardzenie czy wybrukowanie. Należy przy tym pamiętać o wyroku Sądu Najwyższego, który orzekł, że: „ służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności”.
Służebność drogi koniecznej może wygasnąć poprzez:
niewykonywanie przez lat 10,
zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości władnącej,
konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej,
zniesienia przez sąd, jeśli straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
W przypadku problemów z dojazdem najlepszym sposobem jego rozwiązania jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, najlepiej ustanowić ją poprzez „dogadanie się” z sąsiadem, czyli poprzez umowę stron w przypadku, gdy nie mamy takiej możliwości i wstępujemy na drogę sądową należy pamiętać o wszelkich formalnościach, a także o tym, że sąd nie ustanowi drogi koniecznej jeśli przyczyną braku dojazdu do drogi publicznej jest złe zachowanie właściciela, jak stwierdził Sąd Najwyższy: „właściciel nieruchomości przylegającej do drogi publicznej, który tak zabudował swoją nieruchomość, że pozbawił się przez to dostępu do dalej od drogi położonej części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogi koniecznej w celu uzyskania dojazdu do tej części”.
|
Newsy o podobnej tematyce
|
Artykuły o podobnej tematyce
|
służebność drogi, służebność, droga, zasiedzenie, ustanowienie służebności, |
