Wykup mieszkania komunalnego
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie komunalne od gminy masz duże szanse by stać się jego właścicielem za bardzo korzystną cenię – znacznie poniżej ceny rynkowej z bonifikatą wynoszącą od 90-99%.
Zasady sprzedaży przez gminy mieszkań komunalnych w całej Polsce są do siebie zbliżone. Gminy nie mają jednak obowiązku wyprzedawania mieszkań z zasobów komunalnych. O tym czy mieszkanie jest na sprzedaż czy tez nie decyduje sama gmina.
Zasady wykupu mieszkań komunalnych określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości, które wydawane są na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Podstawowym warunkiem wykupu mieszkania komunalnego jest zgoda gminy na jego sprzedaż. Zazwyczaj to sama gmina występuje do najemcy mieszkania komunalnego z propozycja wykupu lokalu. Czasem zdarza się tez, że gminy oczekują, aż mieszkańcy sami zwrócą się z prośbą o wykup. Najlepiej więc osobiście zaczerpnąć informacji w gminie, czy istnieje możliwość wykupu i kiedy ewentualnie dany lokal będzie przeznaczony na sprzedaż. Sprzedaż mieszkania jest bardziej prawdopodobna, jeśli w danym budynku dokonano już innych sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży nie może być też lokal przeznaczony do rozbiórki, albo gdy nie jest on samodzielnym lokalem mieszkaniowym.
Aby mieć szansę na wykup mieszkania komunalnego trzeba spełniać określone warunki:
- należy być najemcą lokalu (mieć zawartą z gminą umowę najmu na czas nieokreślony),
- nie można zalegać z czynszem,
- lokal musi być w dobrym stanie technicznym i mieć uregulowaną sytuację prawną.
Cała procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży i transakcja sprzedaży trwa, w zależności od miasta, od kilku do kilkunastu miesięcy. Dla najemcy mieszkania komunalnego procedura wykupu lokalu rozpoczyna się w momencie otrzymania z gminy pisma z propozycją wykupu. Następnie w terminie określonym w zawiadomieniu (ustawa mówi, że nie może on być krótszy niż 21 dni id dnia otrzymania) należy złożyć wniosek oraz niezbędne dokumenty do wydziału w gminie, odpowiadającego za lokale komunalne. Należy zaznaczyć, że warunkiem zachowania przez najemców pierwszeństwa do lokalu jest złożenie wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w zawiadomieniu.
Wymagane dokumenty to:
- decyzja o przydziale najmu,
- umowa najmu,
- zaświadczenie o zameldowaniu,
- kserokopia dowodu osobistego,
- w przypadku nastąpienia spadkobierców najemcy: akt zgonu/akt małżeństwa/ postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
W podaniu o wykup mieszkania komunalnego należy określić formę zapłaty, czyli gotówkę albo raty (jeśli gmina daje taką możliwość, to cena lokalu sprzedawanego może być rozłożona na raty, ale nie dłużej nią na 10 lat). Często gminy nagradzają jednorazową opłatę, przyznając wyższe bonifikaty.
Po złożeniu wszystkich należnych dokumentów kolejne kroki postępowania należą do gminy. Dokumenty zostają przekazane do wydziały mienia i geodezji. Następnie gmina zleca rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie wartości rynkowej mieszkania. Obejmuje ona nie tylko lokal, ale także pomieszczenia do niego przynależne oraz udział w nieruchomości wspólnej.
Od wartości rynkowej mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę, gmina może (ale nie musi) przyznać najemcy bonifikatę (zniżkę), która może teoretycznie wynosić od 1 albo 99%. Nierzadko rabaty sięgają 90% - wówczas najemca może przejąć zajmowany przez siebie lokal komunalny za 1/10 ich wartości rynkowej.
Na wysoką bonifikatę szanse mają osoby, które spełnią klika warunków:
- zapłacą całą kwotę od razu gotówką,
- wszyscy najemcy mieszkań komunalnych jednocześnie wykupią je od gminy,
- budynek, w którym mieszkają jest stary,
- długo są najemcami lokalu,
- gdy grunt pod działkę brany jest w tzw. użytkowanie wieczyste (na 99 lat, a w zamian co roku należy wpłacić do gminnej kasy 1 % wartości działki pod mieszkaniem).
Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej, jako prawa związanego z własności lokalu. Istotne jest, iż bonifikata udzielona od wartości lokalu mieszkalnego dotyczy również udziału w prawie własności lub w prawie użytkowanie wieczystego.
Wysokości bonifikaty nie reguluje ustawa, a jej wysokość ustalana przez gminę i może się różnić w zależności od części kraju.
Oto kilka przykładów wysokości zniżek, jakie przyznawane są dużych miastach:
W Szczecinie 95% zniżka przysługuje przy wykupie pojedynczych lokali w budynku. W przypadku, gdy wykupywane są wszystkie jednocześnie – zniżka może sięgać nawet 97 % wartości rynkowej.
W Gdańsku natomiast bonifikata wynosi 90 % wartości mieszkania, na dodatkowe 5% mogą liczyć kombatanci, wdowy i wdowcy po kombatantach, a także mieszkańcy dużych wspólnot mieszkaniowych w przypadku jednoczesnej sprzedaży wszystkich pozostałych do zbycia lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Jednak w Gdańsku nie można wykupić mieszkania na raty.
W Bydgoszczy najemcy lokali komunalnych mogą je wykupić nawet z 98 % zniżką, jeżeli na zakup zdecydują się wszyscy mieszkańcy budynku. Sprzeciw jednego najemcy powoduje utratę możliwości wykupu lokali z bonifikatą dla wszystkich mieszkańców.
Kwestia bonifikaty inaczej wygląda w Katowicach – przy wykupie mieszkań komunalnych obowiązują dwa rodzaje zniżek: 60% przy jednorazowej wpłacie gotówki, a 40 % przy spłacie w ratach. Jednak, aby możliwy był wykup, w budynku musi być zarejestrowana wspólnota mieszkaniowa.
Stosunkowo małą, bo tylko 65 % bonifikatę oferuje się najemcom mieszkań komunalnych w Poznaniu. Jednak następne 1, 5 % przysługuje za każdy pełen rok zamieszkiwania w lokalu. Kolejne 25 % zniżki można otrzymać, jeżeli wpłata uiszczana jest jednorazowo. Bonifikaty liczy się kolejno od kwoty pozostałej po odliczeniu wcześniejszej bonifikaty. Łączna zniżka nie może przekroczyć 90 %.
We Wrocławiu mieszkanie komunalne można kupić nawet za 2 % jego wartości, 98% zniżki przysługuje, gdy gmina będzie chciała pozbyć się wszystkich lokali w budynku.
Przy wykupie więcej niż jednego lokalu przez tego samego najemcę bonifikata przysługuje wyłącznie na pierwsze mieszkanie, za każdy następny wykup trzeba zapłacić gotówką po cenie rynkowej (dotyczy to także lokali wykupowanych przez małżonków).
W niektórych miastach zdarza się także, że warunkiem udzielenia bonifikaty jest zrzeczenie się nabywcy przysługującej mu wierzytelności z tytułu zwrotu kaucji mieszkaniowej.
Kolejny krok przy wykupie lokalu komunalnego należy do najemcy. Jeżeli zaakceptuje on wycenę rzeczoznawcy i zaproponowaną bonifikatę to podpisywana jest umowa w formie aktu notarialnego, a następnie dokonywany jest wpis do księgi wieczystej. Po otrzymaniu aktu notarialnego administrator budynku zarejestruje byłego najemcę, jako właściciela lokalu. Nabywca lokalu komunalnego staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej z jej wszystkimi prawami i obowiązkami.
Przy wykupie mieszkania komunalnego lokator musi liczyć się z kosztami. Paradoksalnie koszty, które trzeba zapłacić za akt wykupu mieszkania, są często wyższe niż cena samego lokalu z bonifikatą, ponieważ trzeba zapłacić m.in. za wycenę rzeczoznawcy, sporządzenie aktu notarialnego, założenie księgi wieczystej, wpis do niej oraz za nabycie prawa użytkowania wieczystego.
Nabycie mieszkania komunalnego po obniżonej cenie, wiąże się z pewnymi ograniczeniami na przyszłość. Przy sprzedaży lub zamianie przeznaczenia lokalu na inne cele niż mieszkaniowe np. użytkowe, trzeba zwrócić bonifikatę i to zwaloryzowaną.
W wyniku ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasady dotyczące zwrotu bonifikaty mają także tożsame zastosowanie dla osoby bliskiej (tzw. zbycie osobie bliskiej” takimi osobami w stosunku do nabywcy są: dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek a także osoba, która pozostaje z nabywcą we wspólnym pożyciu), która zdobyła lub wykorzystała nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny na cele inne niż mieszkaniowe.
Tysiące rodzin w Polsce czeka na wykup wynajmowanego od gminy mieszania komunalnego. Długoletni najemca ma pierwszeństwo do zostania jego właścicielem. Jeśli gmina nie przyśle najemcy pisma z informacją, że mieszkanie jest przeznaczone do wykupu – warto samemu zaczerpnąć informacji czy można wykupić mieszkanie i na jak bonifikatę można liczyć.
m.b.
|
Newsy o podobnej tematyce
|
Artykuły o podobnej tematyce
|
najemca, mieszkanie komunalne, wykup, bonifikaty, zniżki, procedura wykupu, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Bydgoszcz, |
